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不動産売却を成功させるポイントとは

大きな金額が動くことになる不動産売却は、経験がない方が多いこともあり不安を抱えながら進める方も少なくありません。どうやって売却をスタートすればいいのか、最初から悩んでしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こちらでは、筑後市・八女市で不動産売却・買取・査定をサポートしている不動産会社「(有)アークシティ」が、大切な不動産の売却を成功させるための考え方や不動産会社の選び方をご紹介しています。これから不動産の売却を予定されている方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時の考え方

不動産売却時の考え方

不動産売却の際に専門家の力を借りることは大切ですが、成功のためにもすべてを任せるのではなく、自分自身でも基礎的な知識は身に着けておきましょう。

塗り替える必要性については、大きく分けて下記の3点が挙げられます。

周辺地域の相場の把握

周辺地域の相場の把握

相場がはっきりわからなければ、設定した売値が妥当なのかどうかを判断できません。不動産の価格は地域ごとに相場が存在しますので、まずは周辺の相場を調べ、相場を基準にして価格を設定してみましょう。

事前の情報収集

事前の情報収集

不動産の価格は立地条件や周辺の環境、季節などによっても変化します。地域の相場を基準にしながら、価格が変化する条件を踏まえて多角的な情報収集をしましょう。

不動産のアピールポイントをまとめる

買主様にとって魅力的に感じられる不動産でなければ売れません。まずは買主様の立場に立ってみて、地域の特徴や買い物・交通などの利便性、建物の広さや間取りなど、客観的に分析したうえでアピールポイントをまとめましょう。

不動産会社の選び方

不動産売買に特化した会社

不動産売買に特化した会社

不動産会社の業務は「不動産売買」と「賃貸物件紹介」に分かれます。不動産売買を専門としている不動産会社なら専門的なノウハウを持っています。

査定額の根拠を説明できる

査定の際にデメリットやリスクも隠すことなく伝えてくれる不動産会社を選びましょう。査定内容についても、根拠を説明できることは大切です。

地域相場を把握している

不動産会社は「3ヶ月以内に売れると想定される適正価格」を算出するものです。地域の相場を把握している不動産会社なら適正価格を算出することができます。

地域に密着している

地域に密着している

地域密着型の不動産会社なら、地域の相場やトレンドなどを常にチェックしているほか、地元への広告や宣伝も効果的に行うことができます。

売却時の費用と税金

売却時の費用と税金

不動産売却には、不動産そのものの費用をはじめとして、税金を含めたさまざまな費用がかかります。まずは、どんな費用が必要なのかを把握しておきましょう。

建物・土地の売却にかかる費用
仲介手数料

不動産会社が販売活動を行った場合、成約後に支払う成功報酬。

【計算式】
{売買価格×3%+6万円}+消費税

登記費

住所などを公示するために必要な費用。

  • 表示登記
  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 抵当権の設定登記 など
抵当権抹消費用
(該当者のみ)

住宅ローンの抵当権を抹消するために必要な費用。

2万円程度が相場だが、別途司法書士費用がかかることもある。

ローン返済費

住宅ローン完済前に売却する場合は、一括返済する必要がある。

売買前に抵当権の抹消が必要。

証明書発行費

不動産の売買に関わるさまざまな契約を結ぶ際の証明書を発行する費用。

  • 印鑑証明書
  • 住民票 など
引越し費・処分費

住んでいる状態の住まいを売却する場合は引越し費用が必要。

使用している家具や家電製品を廃棄する際には処分費もかかる。

必要な税金
印紙税

不動産の売買価格に応じて作成される文書に課税される税金。

印紙代は不動産売買契約書に記載された金額によって変わる。

登録免許税

不動産の所有権を移転する際の登記や、住宅ローンの抵当権設定登記をする際に必要になる税金。

消費税 不動産売却の場合、土地は非課税になるため消費税はかからないが、建物には消費税がかかる。 住民税

不動産の売却価格が購入時より上回った場合に発生する税金。

購入時と売却時の差額が税金の対象になる。

控除について

不動産を売却すると、得られた売却益に税金がかかります。しかし、一定の条件を満たすと特例が受けられて税負担が軽くなる「控除」という仕組みがあります。どんな特例なのか確認しておきましょう。

3000万円特別控除

不動産を売って得られた所得には所得税・復興特別所得税・住民税がかかることをご存じでしょうか。しかし、売却したのが自宅だった場合は、譲渡所得から3000万円を差し引くことができるのです。

(譲渡所得-3000万円)×税率=税額

譲渡所得が3000万円よりも少なかった場合、税額はゼロになります。3000万円を超えた場合は、超えた金額に税率をかけて計算することができます。

3000万円特別控除を受ける際のポイント

3000万円特別控除を受ける際のポイント

併用できないものがある

3000万円控除は、併用できないものがいくつかあります。例えば住宅の買い替えで利用できる「買換え特例」、売却したもののマイナスになった場合の「譲渡損失の繰越控除」などは併用できないので注意が必要です。

さらに、住宅ローンの借り入れから10年間にわたってローン残高の1%相当額が所得税から差し引かれる「住宅ローン控除」も3000万円控除とは併用できません。3000万円控除と住宅ローン控除を比較して、控除される税額が大きいほうを選びましょう。

家に住まなくなって3年目の年末までが対象

3000万円控除を受けるには、まず自分が住んでいることが原則になります。もう住まなくなっている場合は、住まなくなってから3年目の年末までに売却することで対象になります。

例外として、病気などで一時的に住まなくなっていた場合であれば、回復後に戻ってくることが認められれば家を空けていた期間も住んでいたいと見なされます。ただし、老人ホームなどに入居していた場合は対象外になりますので注意が必要です。

貸していても控除の対象になる

すでに住まなくなっていたものの、その家を人に貸していれば控除の対象になります。ただし、まだ貸したままの家を売ってしまうと立ち退きの問題などでトラブルになることもあるため注意が必要です。

取り壊しの1年以内に売買契約を結ぶこと

住んでいた家を取り壊して更地にしてから売却する場合でも、取り壊した日から1年以内に売買契約を交わすことができれば対象になります。ただし、売買契約の日までに敷地を駐車場などにして人に貸すと対象外になります。

売却のタイミング

売却のタイミング

不動産売却を成功させるためには、価格だけでなく売り出すタイミングを考えることが重要です。どんなタイミングを狙うべきなのかご説明します。

安いときに買って高いときに売ること

どんな商売でも同じですが、利益を出すには相場が安くなったタイミングで買って、高くなったタイミングで売ることが重要です。とはいえ、相場の変動を見極めるのは大変なイメージがあるのではないでしょうか。

実は、不動産の相場には波があると言われており、世間の動きに合わせて変動しています。例えば近年では、リーマンショックや東日本大震災などでは下落し、景気が良くなると上がる、といったイメージです。

買ったときより相場が上がっていること

相場の流れを読むのはなかなか困難ですが、「買った時と比べて安いか高いか」であれば判断しやすいのではないでしょうか。買ったときより高く売れるのであれば、売却の良いタイミングだと考えて問題ありません。

売るシーズンにも着目する

日本における年度の変わり目は4月なので、新学期に向けた引っ越しや移動は1月から3月に行われるのが一般的です。つまり、この時期なら不動産売却がしやすいと言えます。

買い替えのタイミングに合わせる

買い替えのタイミングに合わせる

自分自身が住む住宅を買い替える場合、売却のタイミングは買い替え先の物件に合わせることが大切です。売却と購入のタイミングがずれると、仮住まいを借りる必要が出てきたり二重ローンなどの負担が発生したりするため、慎重に時期を決めましょう。

また、注意が必要なポイントとして、売却が集中することで相場に影響が出ることもあります。新築マンションなどができて、そちらに買い替える人が大勢いると、売却が集中して相場が下がってしまうのです。近隣で新築マンションなどができる計画がある場合、売却時期をずらすことも戦略になります。

税制との関連も売却のタイミングに影響する

不動産の売却に適したタイミングには、実はシーズンなどだけではなく税制との関連も影響してきます。不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と呼びますが、譲渡所得には所得税・住民税が課税されます。この税金の税率は、売却した不動産を所有していた期間によって変わるのです。

基本的に、所有期間が短いほど税率が高くなり所有期間が長ければ安くなります。所有期間のカウントは「売却した年の1月1日時点」になるため注意が必要です。つまり、購入から5年経ったからといってすぐ売却すると、短期譲渡と見なされてしまう可能性があるのです。

不動産を高く売るためには

不動産の中でも、特に一軒家を売却しようとした場合、買主様が特に気にするのは建物の物理的な瑕疵(かし)です。そのため、一軒家を高く売るためにはインスペクションという調査が重要になります。

「インスペクション」とは、建物状況調査を指します。物件の柱や基礎、壁、屋根といった構造耐力上で重要な部分や、外壁などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家が目視や計測などによる調査を行います。インスペクションに合格すると、第三者によって建物に問題がないことのお墨付きがもらえるのです。

売却の流れ

【1】相場の確認
不動産会社へ問い合わせて、売却を考えている不動産の相場を確認します。無料査定を活用しましょう。
【2】売却相談・物件調査・価格提示(査定書提出)
不動産会社による現地調査で売却を予定している不動産の状況や周辺の環境、市場相場などの条件をもとに査定価格を算出します。
【3】媒介契約の締結
仲介売却を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を締結します。
【4】売買活動・交渉
不動産会社がチラシやインターネットなどを活用して不動産を宣伝する売買活動や交渉がスタートします。
【5】売買契約
不動産の購入をご希望の買主様が見つかりましたら、売買契約となります。
【6】代金授受・物件引き渡し
不動産の代金を受け取り、物件を引き渡します。
【7】譲渡税の納付
物件の引渡しが完了しましたら、譲渡税を納付して仲介売却は完了となります。