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相続や空き家などの不動産問題について

親族からアパートやマンション、土地などの不動産を相続したものの、まったく活用できていないということはありませんか? 活用方法がわからないからといって、せっかくの資産をそのままにしているのは宝の持ち腐れです。

所有している不動産を活用するためにも、現在抱えている不動産に関するお悩みを不動産会社に相談してみましょう。使い道がなく悩んでいた空き家や土地でも、予想以上の収益を得られるかもしれません。

不動産相続について

不動産相続について

不動産を相続する前に知っておくこと

親族が所有していた財産を引き継ぐ方法には、「相続」と「生前贈与」の2種類があります。相続は、財産の所有者が亡くなって、その財産を親族が引き継ぐことを指します。それに対して生前贈与は、財産を所有している人が生きているうちに、その人の意思で財産を整理することです。

財産を有効活用するためにも、どちらを選ぶべきなのか早めに決めておいたほうがいいでしょう。

相続のメリット・デメリット
メリット 3,000万円+(600万円×法定相続人の数)の基礎控除があり、財産が基礎控除額を超える場合のみ相続税が発生するため、マンションやアパート、戸建てであれば非課税となるケースのほうが多くなります。
デメリット 遺言で相続人が指定されている場合でも、他の相続人が遺言の内容に意義を申し立てれば、遺言通りの内容で相続が行われない場合があります。
生前贈与について
メリット 財産の所有者の意志を確実に反映できるため、財産分配を思い通りに進めることができます。
デメリット 贈与税は相続税よりも負担が大きく設定されているため、税金での負担が大きくなります。
生前贈与をおすすめる場合

生前贈与をおすすめる場合

財産評価額が上がる見込みがある

相続税は、贈与の契約が成立した時点での金額で相続税評価され、評価額が変わっても変動しません。

60歳以上の親が20歳以上の子に贈与する場合

2,500万円までの特別控除が受けられるほか、相続税についてそれまで支払った贈与税分も控除されます。

相続にかかる税金

相続税が発生するのは、相続する財産が基礎控除額を超えた場合になりますが、相続した不動産を売却した場合には譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税とその問題点

譲渡所得税とその問題点

不動産を売却した際に、その不動産を購入した時の価格よりも高く売却できて利益が出た場合に課税される税金を「譲渡所得税」と言います。相続した不動産であっても、売却して利益が発生すれば課税されるため注意が必要です。

ただし、譲渡所得税を計算するためには不動産を取得した価格を証明する書類が必要になります。相続した不動産は、そうした書類がない場合が多く、問題が起こってしまうパターンが少なくありません。

相続物件の売却の流れ

【1】遺産分割協議
相続人となる方々で遺産の分け方について話し合い、決定します。相談した内容をまとめて「遺産分割協議書」という書類を作成します。
【2】不動産の名義人変更
相続物件の名義を、元の持ち主の名義から相続する方の名義に変更します。
【3】不動産会社に依頼
不動産会社に依頼して、相続物件の売却活動を開始します。
【4】確定申告・納税
物件を売却することで得た利益を確定申告します。

不動産相続の相談窓口

不動産相続の相談窓口

不動産相続には、多くの問題点や困難が出てくるものです。相続の問題に立ち向かうために専門家がアドバイスを行うのが「不動産相続の相談窓口」です。

勉強会への参加で「その時」に備えよう

相続は、財産を引き継ぐことが決まったからといってすぐにできるものではありません。10ヶ月という猶予はありますが、準備から段取り、申告、納税までやるべきことが非常に多くなります。

そこでおすすめするのが、相続に関する勉強会です。アークシティでは、相続に関する勉強会を定期的に開催しております。専門家の目線でアドバイスしますので、ぜひご利用ください。

サービスについて

生前贈与の対応 相続後の対応
  • 財産目録作成支援
  • 資産診断サービス
  • 資産最適化シミュレーション
  • 相続シミュレーション
  • 土地有効活用支援
  • 不動産売買支援
  • アパート経営支援
  • 遺言書作成支援
  • 土地有効活用支援
  • 不動産売買支援
  • 相続登記手続き支援
  • 遺産分割協議支援
  • 財産目録作成支援
  • 相続税申告手続支援

空き家を放置しておくことの問題点

空き家を放置していると、家屋が劣化していくことはもちろん、不動産を侵入などの犯罪に利用されてしまうリスクもあります。また、倒壊の危険があるほど劣化した空き家を放置している場合は持ち主に特別な措置が取られるようになり、リスクはより大きくなっています。使わなくなった空き家はできるだけ早めに売却しましょう。

固定資産税がかかる

誰も住んでいない不動産でも、所持しているというだけで固定資産税がかかります。しかも、土地の評価額が高い場合は、たとえ建物にはまったく価値がなくても高額な固定資産税がかかり続けることもあります。

固定資産税の優遇措置の例

評価額が4,000万円の土地の場合、優遇措置を適用しない場合の固定資産税は560,000円となります。一方、優遇措置を適用した場合の固定資産税は93,000円となり、467,000円もの差が出ます。

固定資産税
優遇措置適用 93,000円
優遇措置非適用 560,000円

空き家を放置し何も活用していないと、税金を払い続けているだけで負の資産を持っていることになってしまいます。また、平成27年に制定された「空き家対策特別措置法」により、「特定空き家」に認定された建物は固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。
空き家を放置しておくと、固定資産税が最大で6倍にまで上がってしまう恐れがあります。

特定空き家に指定されてしまうケース

傷んだ空き家をそのままにしていると、「特定空き家」に指定されてしまうことがあります。
そうなれば固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が大きくなります。

  • 倒壊しそうなほど傷みが激しい物件
  • 衛生環境に大きな問題がある物件
  • 長期間管理されておらず景観を損ねている物件
  • 周囲の生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある物件
建物の劣化

建物は、人が住んでいなければどんどん劣化が進んでいきます。換気をしないことが湿気が溜まり、カビやホコリが発生するほか、シロアリなどが発生する場合もあります。さらに、外壁や屋根なども傷んでくると、家を利用するのは難しくなってしまいます。

資産価値が下がる

放置している間にも「法定耐用年数」がどんどん下がっていきます。家の種類によって耐用年数は異なり、耐用年数が下がることで建物の資産価値も下がります。

建物の法的耐用年数

※表は左右にスクロールして確認することができます。

建物の種類 法定耐用年数
木造・合成樹脂造り 22年
木骨モルタル造り 20年
鉄骨鉄筋コンクリート 47年
レンガ造り・石造り・ブロック造り 38年
金属造り 骨格材の厚み 4mm~ 31年
3~4mm 27年
~3mm 19年
ご近所トラブルなどの発生

放置して劣化するのは家だけではありません。庭木や雑草が伸びるほか、野良猫やネズミなどがすみついてしまうと鳴き声やニオイなども出てくるようになって、ご近所トラブルの原因になります。

空き家物件の売却の流れ

【1】遺産分割協議
相続人となる方々で遺産の分け方について話し合い、決定します。相談した内容をまとめて「遺産分割協議書」という書類を作成します。
【2】不動産の名義人変更
相続物件の名義を、元の持ち主の名義から相続する方の名義に変更します。
【3】不動産会社に依頼
不動産会社に依頼して、相続物件の売却活動を開始します。
【4】確定申告・納税
物件を売却することで得た利益を確定申告します。

空き家の解体と土地の活用法

誰も住まずに放置している状態の空き家は、デメリットばかりの不動産です。倒壊の危険なども考慮すると、一度解体して更地にしたほうが活用しやすくなるはずです。本来、解体にも高額な費用がかかりますが、条件によっては助成金が受けられることもあります。空き家や土地の活用方法と合わせてご確認ください。

解体に助成が受けられる空き家とは?
  • 市内にある居住用建物であること
  • 周囲への危険や悪影響がある空き家であること
助成を受けるための条件とは?
  • 空き家などの建造物をすべて解体・撤去し、更地にすること
  • 解体工事は市内の業者が行うこと
  • 市税の滞納がないこと

空き家・土地の活用法について

空き家や土地を放置したままでは税金がムダにかかるだけです。しかし、有効活用できれば収益につながる可能性もあります。土地の条件や地域の特性によって不動産の活用法は変わりますので、活用方法の例をご確認ください。

空き家の活用法 土地の活用法
  • 賃貸物件として活用する
  • そのまま売却する
  • 空き家のまま管理し続ける
  • アパートやマンションを建てて管理する
  • 駐車場を経営する
  • 賃貸用の店舗を建築する